スタッフブログ｜土地情報の見方～上級編～

皆さんこんにちは！
ニコニコ住宅の多田です。

10月も終わりに近づき、紅葉が見頃を迎える季節になりました。
天気がいいと、ドライブやお出かけをするのに気持ちいい時期ですね°˖✧◝(⁰▿⁰)◜✧˖°

この時期になると、来年のカレンダーが街中で並べられるようになり、
今年もあと2ヶ月ほどしかないと実感させられます。。。あっという間ですね。。。

今年の終わりを感じ始める時期だからこそ、
「来年こそはマイホームを建てたい！」と考え始める方もいらっしゃるのではないでしょうか？

住宅を建てる際には、まず土地探しからスタートする方も多いですが、
「土地って価格と広さだけ見ればいいんじゃないの？」
そう思っている方も多いと思います。
実は、土地選びには価格や広さ以外にも確認しておきたいポイントが数多くあります！

そこで今回は、入門編（https://niconico-niigata.com/21830）中級編（https://niconico-niigata.com/22131）に続いて、

「土地情報の見方～上級編～」

として、後悔しない土地選びのために知っておきたいポイントをご紹介していきます！

 

①ちょっと待って！その土地に水道は引き込まれていますか？

日常生活を過ごしていく上で「お水」は必要不可欠です。

お料理、お風呂、お洗濯、トイレ。。。全てお水が関わってきます！
日本では現在1人あたり1日約230Lの水を使っているとされていて、4人家族の場合は1日になんと約920Lにもなります！

そのため、住宅を建てるなら当然ながら「水道」が必要です！

しかし、売り土地の中には、
前面道路に水道本管があっても、土地の中まで水道管が引き込まれていない土地もあります。
その場合、前面道路内を通っている水道本管にパイプをくっつけて、土地の中に分けてもらう事で使用可能となります。

当然、土地内に配管を引込むにはお金が発生します。
・水道引込工事
・掘削工事
・水道加入金
・各種申請費用
などが必要になり、数十万～100万円以上かかる場合もあります！！
※市町村や水道本管の状況などによって金額はかなり変動します

土地価格以外に、100万円もかかるなんてこれは大問題ですよね。。。(*_*;

なのでここでは、
土地の中に水道管が入っているかどうかの３つのチェックポイントをお伝えします！

◎土地情報に『上水道（宅地内引込有）』と書いてあればセーフ！

◎その土地に過去、建物が建っていたならセーフ！

※但し、古い住宅の建て替えでは、水道管の直径や配管状況によって配管やり直しが必要になる場合があるので確認が必要。

◎土地内に『水道管有』と書いてある杭があればセーフ！

※但し、杭が残っているだけだったり配管が使えない場合もあるので、確認が必要。

以上のポイントを踏まえた上で、気になる土地をチェックしてみてください♪
水道が入っているか怪しい土地であれば、住宅会社や不動産会社へ確認することをおすすめします！

 

②『用途地域』って実は重要なんです！パート２

中級編でもご紹介した「用途地域」。実は、土地選びの中で非常に大事な項目です。
ここではさらに詳しく見ていきましょう！

「用途地域」とは、中級編でも説明させて頂きましたが、

「街づくりのために、建築できる建物の種類や規模を定めたルール」です。

日本には13種類の用途地域がありますが、
今回はその中でも、住宅建築で最も関わることが多い「住居系用途地域」（8地域）について詳しくご紹介します！

住居系用途地域

（１）第一種低層住居専用地域
（２）第二種低層住居専用地域
（３）第一種中高層住居専用地域
（４）第二種中高層住居専用地域
（５）第一種住居地域
（６）第二種住居地域
（７）準住居地域
（８）田園住居地域
※新潟県では現在「田園住居地域」を指定している地域は非常に少なく、ほとんど見られません。

この８つの地域にはそれぞれに

・どんな建物が建てられるのか（住宅、店舗、事務所など）
・建物の大きさや高さはどのぐらいまで建てられるのか

といったルールが定められています。
簡単にいうと、上から下に行くほど建てられる建物の種類が増え、自由度が高くなっていくイメージです！

建てられる【建物の種類】について

たとえば（１）『第一種低層住居専用地域』は
大型店舗、パチンコ店、工場などは建てられず、主に住宅中心の地域です。
静かな環境が確保されやすいので、「落ち着いた環境重視」「子育て重視」という方におススメです♪

一方（７）『準住居地域』は
幹線道路沿いに多い地域で、住宅と、道路沿いの店舗や施設が共存できる地域です。
大型スーパー、病院、ガソリンスタンドなども建てられるエリアなので、生活利便性は高くなります！
ただ、交通量、騒音が気になる場合もあり、実際に土地に行って環境を確認するのが大事になります。

このように、
住居系用途地域では、スーパーやコンビニなど建てられる建物にルールがあるので、
どんな周辺環境で暮らしたいかにとても関わる大事なチェックポイントです！

ちなみに新潟県にはほとんどありませんが、全国には「田園住居地域」という用途地域もあります。
これは、「住宅地と農地が共存する地域」と考えると分かりやすいです。
例えば、家の近くに畑があったり、のどかな農村風景を残したい、農業を続けながら暮らしたい、という地域のために作られた用途地域です。
住宅だけでなく、農産物直売所なども建てることができます。

 

建てられる【家の大きさ】について

実は土地には、「建ぺい率」「容積率」というルールがあります。
建ぺい率や容積率は、用途地域によって変わってきます。

建ぺい率とは？

土地を真上から見たときに、どのぐらいの面積まで建物を建てられるかを示す数字です。

例えば、土地：50坪、建ぺい率：50％の場合、建物の1階部分は最大25坪までになります。

つまり、
【50坪×50%=25坪】ということです。

容積率とは？

1階2階含む建物全体の大きさの上限です。
例えば、土地：50坪、容積率：200％の場合、延床面積は最大100坪までとなります。

つまり、

【50坪×200%=100坪】ということです。
1階50坪、2階50坪、のような大きな住宅もルール上は建築可能になります。

 

ちなみに、長岡市内の住居系用途地域では、
建ぺい率50%または60%、容積率80%～200%程度で設定されている地域が一般的です。

そして、（１）『第一種低層住居専用地域』などの住宅向けの地域ほど小さめ、
（５）『第一種住居地域』（６）『第二種住居地域』になると少し大きめに設定される傾向があります！

 

建てられる【家の高さ】について

建物の高さのルールは、用途地域ごとに指定されている、
・絶対高さ制限
・斜線制限
・高度地区
・日影規制
などの複数の制度で決まります。

今回はこの中から「高度地区」を見ていきましょう！

長岡市では、住宅地の日当たりを守る為に、住居系用途地域を中心に広い範囲で「高度地区」が指定されています。
高度地区とは、簡単に言うと、

「北側の住宅の日当たりや住環境を守るための高さに関するルール」です。

例えば、隣の敷地との境界線ギリギリに背の高い建物を建ててしまうと、
隣が日陰になったり、圧迫感が出たりという問題が起こります。

そのため、「北側の隣地の日当たりを守りましょう！」という考え方で、建物の高さや形に一定の制限が設けられているのです。

高度地区がある地域では、建物の配置・建物の高さ・屋根の形によって、建築できる建物の大きさや間取りが変わります。
「土地の大きさだけ見たら十分広そうだったのに、希望の間取りが入らない！」という場合もあります。

そのため、ギリギリの広さの土地よりも、
45～50坪程度のゆとりのある土地の方が、建物の計画がしやすい場合が多いのです。

土地探しでは土地の価格や大きさだけでなく、「この土地にどんな家が建てられるか」も一緒に考えて選ぶことが、
後悔しない土地探しのコツです(^^♪

※高度地区の内容は地域によって異なるので、詳しくは住宅会社や不動産会社へご確認ください！

 

③通勤手段で考える土地の探し方

皆さんは家から職場までどのような交通手段で通勤されていますか？

車でバイパスを通って通勤・・・
最寄り駅まで歩いて電車を使っての通勤・・・
最寄りのバス停から職場近くのバス停までバスを使っての通勤・・・
はたまた歩いて通勤・・・

きっと色々な通勤方法があると思います！
長岡市内であれば、車通勤の方が一番多いのではないでしょうか？

土地探しをする際も、職場までの交通手段を一緒に考えることが大事になります！

具体的にどのように考えればいいか、例として次の２つのパターンを見ていきましょう♪

車通勤がメインの方

特に駅近にこだわりが無ければ、駅から徒歩5分以内の土地はおすすめしません。
一般的に、駅に近い土地ほど価格は高くなります！

そのため、
・バイパスへのアクセス
・渋滞状況
・職場までの実走時間
を優先したほうが、満足度が高くなります♪

電車通勤の可能性がある方

将来的な転職や異動も考えると、
・最寄り駅へのアクセス
・最寄りバス停のバスの本数
まで見ておくと安心です。

例えば、下の写真【宝4丁目】と【寺島】のバス停では、
同じ長岡市内でも、場所によってバスの本数がだいぶ変わります！
駅までのアクセスでバスを利用する場合は、最寄のバス停の通勤・通学時間帯のバスの本数も要チェックです！

【宝4丁目のバス停】

【寺島のバス停】

また、最近ではテレワークと出社を組み合わせる会社もあります。
週5日勤務ではなくなったことで、電車通勤の方でも「駅近よりも住環境重視」と考える方も増えてきました！

 

まとめ

以上、『土地情報の見方　～上級編～』でした！

住宅の価格や、住宅ローン金利、建築コストが上昇している今、
土地選びでは、価格だけでなく、
今回紹介しました水道引込状況・用途地域・建ぺい率・容積率・高度地区・通勤のしやすさまで考えることが大切です！

ただ、土地の情報を見ていても、
「この土地にはどんな家が建てられるのかな？」
「自分の希望する間取りは建てられるのかな？」
「そもそも自分たちはどのぐらいの広さの家が必要なの。。。？」
というように、さっぱり分からないという方もいらっしゃると思います。

そんな時は、是非ニコニコ住宅のモデルハウスへご見学がてらご相談にいらしてください♪
スタッフがご家族にとって一番の土地を一緒に探し、お家づくりのサポートをさせて頂きます！

良い土地とは、「安い土地」ではなく、「家族の暮らしに合った土地」です。
私たちと一緒に安心・安全なマイホームプロジェクトを進めていきましょう(^^♪

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